Sevgili Okurlarım…

            Halk arasında topraktan satış olarak da bilinen henüz tamamlanmamış veya inşaatına dahi başlanmamış bir daireyi proje üzerinden görerek satın almak ülkemizde oldukça yaygın ve tercih edilen bir uygulamadır. Zira müteahhit bu yolla dairelerin satış bedelleri ile inşaattı tamamlamak için sermaye elde etmiş olurken, topraktan taşınmaz satın alan alıcı da çok daha düşük bir bedel ödeyerek ev sahibi olma imkanını yakalamaktadır. Keza topraktan satışlarda genellikle satış bedeli tamamlanmış bir inşaata nazaran çok daha düşük olup alıcı müteahhit ile aralarındaki sözleşme uyarınca satış bedelini inşaatın geldiği aşamalara göre taksitle ödeyebilmektedir. Ancak her ne kadar bu ilişki iki tarafın da yararına hizmet ediyor görünse de tamamlanmamış bir taşınmazı satın almak uygulamada pek çok riski beraberinde getirmektedir.

Taşınmazın müteahhitten kaynaklanan sebeplerle tamamlanamaması ve alıcıya tapuda tescilinin sağlanmaması ortaya çıkabilecek sorunlardan birisidir. Müteahhit, kötüniyetli olması, finansmanını doğru yönetememesi gibi sebeplerle bu duruma tamamen kendisi sebep olabileceği gibi Belediyelerden alınması gereken izinlerde sorun çıkması, zeminden kaynaklanan sorunların ortaya çıkması, işçilerin işi bırakması, mücbir sebeplerin orya çıkması gibi sebeple müteahhit iyiniyetli olsa dahi inşaatın vaat edilen sürede tamamlanamaması söz konusu olabilmektedir.

            Bununla birlikte, her zaman öyle olmak zorunda olmasa da çoğunlukla bu tipte topraktan satışlar arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ile yapılan taşınmazlarda ortaya çıkmaktadır. Arsa maliklerinin arsalarında bir taşınmaz inşa ettirecek paralarının olmaması durumunda bir müteahhit ile anlaşarak inşaatın bitiminde müteahhide dairelerden pay vermeyi vaat ettikleri hukuki ilişki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak ortaya çıkmaktadır. Bu durumda inşaatın tüm masrafları ve işçiliği müteahhit tarafından karşılanmakta, bunun karşılığında da arsa malikleri inşaatın bitiminde anlaşılan daireleri tapuda müteahhide devretmeyi yüklenmektedir. İşte bu ilişkide meydana gelecek bir aksama, örneğin arsa maliklerinin inşaatın bitiminde vaat ettikleri daireleri müteahhide devir yükümlülüğünü yerine getirmemeleri, müteahhidin de topraktan taşınmaz satın alan alıcı 3. kişiye devir borcunu tehlikeye düşürecektir.

            Öncelikle belirtmemiz gerekir ki, bu tip satışlarda satıcı müteahhit ile alıcı 3. kişi arasında yapılması gereken bu ilişkiyi bir sözleşmeye bağlamaktır. Yapılacak sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Noterde yapılacak olan bu sözleşme, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olarak adlandırılmaktadır. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması bir geçerlilik şartı olup aksi halde sözleşme geçersiz olacaktır. Ancak Yargıtay sözleşmenin noter kanalıyla değil de adi yazılı şekilde yapılması durumunda da alıcı 3. kişiyi korumasız bırakmamış olup bu durumda yapılan adi yazılı sözleşmeyi alacağın temliki olarak ayakta tutmaktadır. Şöyle ki, bu durumda taşınmazı satın almış olan 3. kişi müteahhidin haklarına halef olarak aslında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmasa dahi bu taşınmazın tapuda doğrudan kendisine devrini talep edebilecektir.

            Topraktan satışlar, eser sözleşmesi ve satış sözleşmesinin hükümlerini bir arada bünyesinde toplaması dolayısıyla oldukça geniş bir konu olup topraktan satışlarda ortaya çıkabilecek çeşitli sorunları ve ihtimalleri sonraki yazılarımızda incelemeye devam ediyor olacağız.

            Tüm çocuklarımıza iyi bir eğitim yılı ve tüm okurlarımıza güzel bir sonbahar dilerim.

            Haftaya görüşmek üzere..