Sevgili Okurlarım…
Halk arasında topraktan satış olarak da bilinen, hem müteahhit hem de alıcı için
kolaylıklar barındıran taşınmaz satış usulünün avantajlarına ve beraberinde getirdiği olası
risklere değinmiştik.
Her zaman bu şekilde olmasa da, çoğunlukla topraktan satışla daire satan müteahhitler
de sattığı dairenin mülkiyetini henüz kendisinde bulundurmayıp, kendisi de bu yerin inşaatını
arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile üstlenmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi,
arsasında bir bina yaptırmaya yetecek finansmanı veya inşaat bilgisi bulunmayan arsa
sahiplerinin bir müteahhit ile anlaşarak arsalarında bina yapılması karşılığı binanın belli
dairelerini tapuda müteahhide devretme borcu altına girdiği sözleşmedir. Müteahhidin
topraktan satış yoluyla devrini vaat ettiği dairelerin arsa sahipleri tarafından hangi aşamada,
hangi sürede ve ne şartlarda müteahhide devredileceğinin şartları öncelikle arsa sahipleri ile
müteahhit arasında yapılacak sözleşme ile belirleneceğinden, topraktan daire satın almak
isteyen kişilerin öncelikle müteahhit ile arsa sahipleri arasındaki sözleşmeyi talep ederek
incelemesinde fayda bulunmaktadır.
Peki sözleşme şartları uygun görünmesine rağmen arsa sahipleri sözleşme ile vaat
edilen sürede dairelerin mülkiyetini tapuda müteahhide devretmediği takdirde topraktan daire
satın alan alıcının haklarına ne olacaktır? Daha önce de belirttiğimiz gibi, her ne kadar
topraktan daire satın alan 3. kişi müteahhit ile arsa sahipleri arasındaki sözleşmenin tarafı
olmasa da Kanun bu noktada alıcı 3. kişiye müteahhit yerine geçerek doğrudan arsa
maliklerine tapu iptali ve tescil davası açma hakkı vermektedir. Ancak bu kapsamda alıcının
açtığı tapu iptal ve tescil davasının kabul edilebilmesi için, müteahhidin arsa sahipleri ile
arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki yükümlülüklerini yerine getirmiş olması
gerekmektedir. Zira müteahhit, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile kendisine yüklenen
edimlerini yerine getirmedikçe arsa sahipleri de dairelerin tapusunu müteahhide devir borcu
altına girmeyeceğinden, alıcının da müteahhidin şartlarını sağlamadığı bir hakkı ileri sürmesi
mümkün olmayacaktır.
Alıcının bir diğer hakkı da tapu iptal tescil davası yerine edimini yerine getirmeyen
müteahhide karşı ödediği bedelin faizi ile birlikte iadesini ve topraktan satın aldığı taşınmazın
kendisine devredileceğine olan güveni sebebiyle uğradığı diğer zararlarının tazminini konu
alan tazminat davası açılmasıdır. Alacaklı bu şekilde müteahhide doğrudan tazminat davası
açabileceği gibi, arsa sahipleri ve müteahhide birlikte açacağı tapu iptal tescil davasında
terditli olarak “tapu iptal ve tescil talebimizin kabul görmemesi halinde tazminat” şeklinde
ikincil bir talepte de bulunabilecektir.
Bununla birlikte, arsa sahipleri tarafından ilgili dairelerin tapuda müteahhide süresinde
devri gerçekleşse ve müteahhit de alıcıya aynı şekilde tapu devrini gerçekleştirse dahi,
tamamlanmamış ve görülerek, gezilerek satın alınmamış bir dairede kaliteye, kullanılan
malzemeye, işçiliğe, dairenin tasarımına ilişkin pürüzler de ortaya çıkması mümkündür. Zira
alıcı anılan daireyi gezip görmeden, incelemeden, yalnızca maket üzerinden görerek ve proje
ile sözleşmede belirtilen şartlara güvenerek satın almaktadır. Bu sebeple, sonradan hayal
kırıklığına uğramamak adına yine müteahhit ile arsa sahipleri arasındaki arsa payı karşılığı

inşaat sözleşmesinde kullanılacak malzemelerin kalitesine, adedine, şekline yönelik
maddelerin iyi incelenmesi ve dairenin projesinin dikkatlice gözden geçirilmesi
gerekmektedir. Sözleşme hükümlerine aykırı bir imalatın mevcut olması halinde de alıcının
bu hususu yine müteahhide açacağı tazminat davası ile ileri sürmesi mümkündür.