Merhaba Sevgili Okurlarım…
Güzel bir bayram tatilini geride bıraktık. Bolca dinlendik, gezdik, sevdiklerimizle
vakit geçirdik diye umuyorum. Şimdi yeniden işlerimize, sorumluluklarımıza, olağan hayat
düzenimize dönme vakti.. Her ne kadar tatilin rehaveti ve dinlenmeye alışmamız sebebiyle
bazılarımız haftaya başlamakta zorlanabilecekse de, dinlenmenin verdiği enerjiyle işlerimize
çok daha güzel sarılabileceğimizi de unutmayalım. Herkese çok güzel, verimli ve huzurlu bir
hafta diliyorum..
Bayram tatili demek günümüzde özellikle de tatilin haftasonu ile birleşerek uzaması
sebebiyle daha çok tatile çıkmak ve haftasonu gibi kısıtlı sürede yapamadığımız gezi
planlarını gerçekleştirmek anlamına gelmiş olsa da, bayramın asıl amacı olan sevdiklerimizi
ziyareti de unutmamak gerekir. Bu bayram da tabii ki ziyaretin yanında eş, dost ve akrabaların
hukuki sorunlarına da beraber çözüm aradık ve bunlar arasında bana en çok yöneltilen soru
kiralanan taşınmazın kirayaveren tarafından nasıl tahliye edilebileceği idi.
Değerli okurlarım, Türk Borçlar Kanunu’muz kira ilişkilerini düzenlerken
kirayaverene on yıllık kira süresi dolmadığı müddetçe sebepsiz şekilde kira ilişkisini sona
erdirme hakkı tanımamıştır. Dolayısıyla kirayaveren taşınmazının tahliyesini sağlayabilmek
için birtakım sebeplere dayanmak ve bunları kanıtlamak zorundadır. Kira bedellerinin
ödenmemesi, aidatların ödenmemesi, yazılı tahliye taahhütnamesinin bulunması gibi sebepler
kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri iken, kirayaverenin konut veya işyeri ihtiyacı,
kiralanan taşınmazda yeniden inşa veya imar çalışması yapılacak olması, yeni malikin ihtiyacı
gibi sebepler de kirayaverenden kaynaklanan tahliye sebepleridir.
Kirayaveren, kiralamış olduğu konutu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği
bakmakla yükümlü olduğu birisi için konut gereksinimiyle kullanacağını kanıtlayarak
kiracının tahliyesini sağlayabilecektir. Ancak bu yolla tahliye talep edilebilmesi için bu
hakkın dava yoluyla ileri sürülmesi gerekecektir.
Mahkemece bu davada bakılacak olan ilk husus, ileri sürülen ihtiyacın gerçek ve
samimi olup olmadığıdır. Söz gelimi taşınmazı kendisinin konut olarak kullanacağını ileri
sürerek kiracının tahliyesini isteyen kimse bir sokak ötede konut olarak kullanmaya elverişli
olan kendisine ait bir konutta yaşıyorsa ihtiyaç iddiası samimi bulunmayacaktır. Ancak
belirttiğimiz örnekte kişinin yaşlı olması ve oturduğu binada asansör bulunmaması, oturduğu
binanın rutubetli olması, devamlı tesisat sorunları yaşanması, doğalgazı bulunmaması gibi
örneklerle çoğaltılabilecek durumlarda kişinin aynı şehir içinde kendisine ait diğer evine
taşınmak istemesi ve bu sebeple taşınacağı evdeki kiracısının tahliyesini talep etmesi samimi
bulunabilecektir. Yine ev sahibinin oğlunun evlenerek ayrı eve çıkacak olması, ev sahibinin
kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarından birinin aynı şehirde başka bir evde kiracı
olarak ikamet ediyor olması, ev sahibinin şehir dışında yaşayan çocuğunun işyeri değişikliği
sebebiyle ev sahibinin bulunduğu şehre yerleşecek olması gibi sebepler de somut olay
özelinde gerçek ve samimi bir ihtiyaç olarak değerlendirilebilecektir.
Bununla birlikte bu sebebe dayanılabilmesi için tahliyesi talep edilen taşınmazın konut
olarak kullanılacak olması gerekir.

Yine bu yolla kiracının tahliyesinin sağlanabilmesi için kanunen belirtilen
kirayaverenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu
kimsenin konut ihtiyacının bulunması gerekir. Kanun, sayılan kişileri sınırlı olarak belirtmiş
olup, bu kişilerin dışında bir kimsenin, örneğin amcanın veya iş arkadaşının ihtiyacı için
ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılması mümkün değildir.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk
Mahkemesi’nde açılmalıdır. Bu davanın açılabilmesi için kanunen bazı süreler öngörülmüş
olup, bu sürelere uyulması zorunludur. Ancak dava açmadan önce, yine kanunda belirtilen
süreler dahilinde kiracıya ihtiyacın ne olduğunu ve taşınmazı kirayaverenin ihtiyacı sebebiyle
tahliye etmesi gerektiğini bildiren bir ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. Yine yeni
Kanun değişikliği ile ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmadan önce de arabuluculuk yoluna
başvurulmuş olması zorunlu dava şartı haline gelmiş olup, arabulucuya başvurmadan ve
arabuluculukta anlaşma sağlanamadığına yönelik son tutanak dava dilekçesine eklenmeden
açılacak davaların usul yönünden reddedileceği unutulmamalıdır.
Kirayaverenin ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesini sağlayabileceği bir diğer yol,
kiralanan taşınmazın kirayaverenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla
yükümlü olduğu kimsenin işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanılacak olmasıdır. Kanun burada da
yine aynı kişilerin işyeri ihtiyacı bulunmasını şart koşmuş olup, bu kişiler dışındaki birinin
ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliyesi mümkün değildir. Burada da yukarıda konut ihtiyacında
değindiğimiz şekilde işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olması gerekmektedir. Örnek
vermek gerekirse, bir kimsenin işten çıkarılmış ve işsiz kalmış olup, halihazırda bir kafe
işletmesine kiralamış olduğu kafe olarak işletilmeye elverişli olan taşınmazında kendisinin
kafe işletmek istediğini ileri sürmesi şartların mevcut olması halinde samimi bir ihtiyaç olarak
değerlendirilebilecektir. Yine bu yolla tahliye davası açılması da belli sürelere bağlı olup
kanunda yer alan bu sürelerin kaçırılmaması gerekir.
Bahsettiğimiz üzere ihtiyacın “gerçek” ve “samimi” olup olmadığı toplanan deliller
ışığında hakim tarafından değerlendirilecektir. Bu noktada çocukların eğitim durumunu, işyeri
değişikliğini, boşanma veya ayrı yaşama durumunu gösterir resmi belgeler delil vasfına sahip
olacağı gibi, duruma göre ihtiyacı göstermeye yarar her türlü belge Mahkemeye delil olarak
sunulabilecektir. Ayrıca hakim gerekli görmesi halinde tanık deliline de başvurabilecek ve
tarafların tanıklarını dinleyebilecektir. Yine uygulamada Mahkemece tahliyesi istenen
taşınmazda keşif yapılmakta ve taşınmazın durumuna, mevkiine ve iddia edilen ihtiyacın
gerçekliğine yönelik bilirkişi raporu alınmaktadır.
Genellikle dava açıp açmama konusundan kararsız kalan kiralayanlar tarafından en
çok sorulan soru, dava masraflarını kimin karşılayacağıdır. Dava açma aşamasında
Mahkemece alınan harç ile yargılama süresince ortaya çıkan keşif gideri, tebligat gideri,
bilirkişi ücreti gibi masraflar davacı tarafından karşılanmakta olup, yargılamanın sona ermesi
ve davanın kabulü halinde Mahkemece bu masrafların davalıdan alınarak davacıya
verilmesine karar verilmektedir.
Kanun ve Yargıtay Kararları uyarınca ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını kirayaveren
açabileceği gibi, taşınmazın kirayaveren olmayan maliki, intifa hakkı sahibi veya kiralananı
içinde kiracı varken devralmış olan yeni malik de bu davayı açabilecektir.

Taşınmazı satın alan kimse, mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline geleceğinden bu
kimse de yine kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu
kişilerin konut ve işyeri ihtiyacı sebebiyle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilecektir.
Ancak taşınmazı devralan yeni malikin bu durumu taşınmazı devraldığı tarihten itibaren en
geç bir ay içinde ihtar yoluyla kiracıya bildirmesi ve altı ay içinde taşınmazı tahliye etmesini
talep etmesi gerekmektedir. Taşınmaz kiracı tarafından altı aylık sürede tahliye edilmezse,
kirayaveren bu hakkını altı ay sonra açacağı ihtiyaç sebebiyle tahliye davası yoluyla
kullanabilecektir. Ancak Kanun bu hususta yeni malike seçimlik bir hak tanımış olup, yeni
malik dilerse kira sözleşmesini sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı
dava yoluyla da sona erdirebilecektir.
Burada çok önemli bir husus, taşınmazı ihtiyaç sebebiyle tahliye eden kirayaverenin
yeniden kiralama yasağıdır. Kanun tarafından kirayaverenin ihtiyaç sebebiyle tahliye ettiği bir
taşınmazı 3 yıl süre ile tahliye edilen kiracı dışında bir başkasına kiralaması yasaklanmıştır.
Aksi takdirde tahliye edilmiş olan eski kiracı kirayaverene karşı tazminat davası açabilecek ve
bu durumda hükmedilecek tazminat bir yıllık kira bedelinden az olamayacaktır. Günümüzde
taşınmazını daha yüksek kira bedeli ile yeniden kiraya vermek amacıyla ihtiyaç sebebiyle
tahliye davası yoluna kötüniyetli olarak sıkça başvurulmakta olup, bu yolla bir şekilde tahliye
sağlansa dahi yeniden kiralama yasağı ve sonradan açılabilecek tazminat davası hususları göz
ardı edilmemelidir.
Sevgili okurlarım, hepinize tekrar iyi haftalar dilerim.
Haftaya görüşmek üzere, sağlıkla, adaletle kalın..