Sevgili Okurlarım…

            Halk arasında topraktan satış olarak da bilinen, hem müteahhit hem de alıcı için kolaylıklar barındıran taşınmaz satış usulünün avantajlarına ve beraberinde getirdiği olası risklere değinmiştik.

            Her zaman bu şekilde olmasa da, çoğunlukla topraktan satışla daire satan müteahhitler de sattığı dairenin mülkiyetini henüz kendisinde bulundurmayıp, kendisi de bu yerin inşaatını arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile üstlenmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsasında bir bina yaptırmaya yetecek finansmanı veya inşaat bilgisi bulunmayan arsa sahiplerinin bir müteahhit ile anlaşarak arsalarında bina yapılması karşılığı binanın belli dairelerini tapuda müteahhide devretme borcu altına girdiği sözleşmedir. Müteahhidin topraktan satış yoluyla devrini vaat ettiği dairelerin arsa sahipleri tarafından hangi aşamada, hangi sürede ve ne şartlarda müteahhide devredileceğinin şartları öncelikle arsa sahipleri ile müteahhit arasında yapılacak sözleşme ile belirleneceğinden, topraktan daire satın almak isteyen kişilerin öncelikle müteahhit ile arsa sahipleri arasındaki sözleşmeyi talep ederek incelemesinde fayda bulunmaktadır.

            Peki sözleşme şartları uygun görünmesine rağmen arsa sahipleri sözleşme ile vaat edilen sürede dairelerin mülkiyetini tapuda müteahhide devretmediği takdirde topraktan daire satın alan alıcının haklarına ne olacaktır? Daha önce de belirttiğimiz gibi, her ne kadar topraktan daire satın alan 3. kişi müteahhit ile arsa sahipleri arasındaki sözleşmenin tarafı olmasa da Kanun bu noktada alıcı 3. kişiye müteahhit yerine geçerek doğrudan arsa maliklerine tapu iptali ve tescil davası açma hakkı vermektedir. Ancak bu kapsamda alıcının açtığı tapu iptal ve tescil davasının kabul edilebilmesi için, müteahhidin arsa sahipleri ile arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki yükümlülüklerini yerine getirmiş olması gerekmektedir. Zira müteahhit, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile kendisine yüklenen edimlerini yerine getirmedikçe arsa sahipleri de dairelerin tapusunu müteahhide devir borcu altına girmeyeceğinden, alıcının da müteahhidin şartlarını sağlamadığı bir hakkı ileri sürmesi mümkün olmayacaktır.

            Alıcının bir diğer hakkı da tapu iptal tescil davası yerine edimini yerine getirmeyen müteahhide karşı ödediği bedelin faizi ile birlikte iadesini ve topraktan satın aldığı taşınmazın kendisine devredileceğine olan güveni sebebiyle uğradığı diğer zararlarının tazminini konu alan tazminat davası açılmasıdır. Alacaklı bu şekilde müteahhide doğrudan tazminat davası açabileceği gibi, arsa sahipleri ve müteahhide birlikte açacağı tapu iptal tescil davasında terditli olarak “tapu iptal ve tescil talebimizin kabul görmemesi halinde tazminat” şeklinde ikincil bir talepte de bulunabilecektir.

            Bununla birlikte, arsa sahipleri tarafından ilgili dairelerin tapuda müteahhide süresinde devri gerçekleşse ve müteahhit de alıcıya aynı şekilde tapu devrini gerçekleştirse dahi, tamamlanmamış ve görülerek, gezilerek satın alınmamış bir dairede kaliteye, kullanılan malzemeye, işçiliğe, dairenin tasarımına ilişkin pürüzler de ortaya çıkması mümkündür. Zira alıcı anılan daireyi gezip görmeden, incelemeden, yalnızca maket üzerinden görerek ve proje ile sözleşmede belirtilen şartlara güvenerek satın almaktadır. Bu sebeple, sonradan hayal kırıklığına uğramamak adına yine müteahhit ile arsa sahipleri arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kullanılacak malzemelerin kalitesine, adedine, şekline yönelik maddelerin iyi incelenmesi ve dairenin projesinin dikkatlice gözden geçirilmesi gerekmektedir. Sözleşme hükümlerine aykırı bir imalatın mevcut olması halinde de alıcının bu hususu yine müteahhide açacağı tazminat davası ile ileri sürmesi mümkündür.