Merhaba Sevgili Okurlarım…
Bu hafta zorunlu geçit hakkı nedir, nasıl kurulur konularından bahsedelim. Genel yola
çıkmak için hiç veya yeterli yolu bulunmayan taşınmaz malikleri, komşu taşınmazlarda kendi
taşınmazları lehine zorunlu geçit irtifakı kurulmasını isteyebilir. Bu durum halk arasında
zorunlu geçit hakkı olarak bilinmektedir.
Söz gelimi bir tarla satın aldınız, bu tarlada tarım yapmayı planlıyorsunuz. Tarlanıza
araçlarla ürün veya malzeme getir-götürü yapmanız gerekiyor. Tabi aynı zamanda tarım
araçlarını da tarlanızda kullanmanız gerekiyor. Ancak satın aldığınız tarla, başka kimselere ait
tarlaların ortasında yer alıyor. Dolayısıyla genel yola çıkabileceğiniz veya tarlanıza araçla
ulaşım sağlayabileceğiniz hiçbir yol bulunmuyor. Bu durumda çevrenizdeki komşu
tarlalardan sizin tarlanızı yola ulaştıracak şekilde en uygun olanı ve tarlada açılacak yoldan en
az zarar görecek olanı üzerinde zorunlu geçit hakkı tesis etmeniz gerekiyor.
Bu hak belirlenirken, fedakarlığın denkleştirilmesi prensibi ön planda tutulmaktadır.
Bu şu anlama gelmektedir ki, geçit hakkı kurmak isteyen malikin ihtiyaçları kadar,
taşınmazında geçit hakkı tesis edilecek malikin mülkiyet hakkı da gözetilmeli ve diğer malike
en az zarar verecek olan yol tercih edilmelidir. Kurulacak olan yolun güzergahının ve hangi
taşınmaz üzerinde kurulmasının uygun olacağı bilirkişi incelemesi neticesinde ve objektif
esaslara göre belirlenecektir. Üzerinde geçit tesis edilecek taşınmazın kullanım şekli ve
bütünlüğü bozulmamalı, yola ulaşmak isteyen taşınmazın ihtiyacının türüne binaen ihtiyacı
karşılamaya yetecek minimum özelliklerde geçit tesis edilmelidir. Örneğimizden devam
edecek olursak, genel yola ulaşımı olmayan tarla maliki, tarlasında tarım yapabilmek için
veya ürün taşıyabilmek adına tarım aracının veya yük kamyonunun tarlasına ulaşması için bir
geçit tesisi talep ediyorsa, buna uygun komşu taşınmazda tesis edilecek yol, tarım aracının
veya yük kamyonunun geçmesine yetecek büyüklükte olmalı, ancak bundan daha geniş
olmamalıdır. Daha geniş bir yol tesisi gerekiyor ise de bunun gerekçesi Mahkeme kararında
net olarak açıklanmalıdır.
Tarafların kendi aralarında anlaşamadığı durumlarda, söz konusu geçit hakkı tesisi
Mahkeme kararı ile olmaktadır. 01.09.2023 tarihinden itibaren geçit hakkına ilişkin davalar da
zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmış olup, taşınmazı yararına geçit tesis etmek isteyen
malikin dava yoluna başvurmadan önce üzerinde geçit tesis etmek istediği taşınmazın maliki
veya malikleri aleyhine zorunlu arabuluculuk yoluna başvurması, arabuluculuk yolunda
anlaşma sağlanamaması halinde dava yoluna başvurması gerekmektedir.
Mahkemece komşu taşınmaz üzerinde zorunlu geçit irtifakı kurulmasına karar
verilmesi halinde, taşınmazı yararına geçit irtifakı kurulan malikin, taşınmazı üzerinde geçit
irtifakı kurulan komşu taşınmaz malikine bir denkleştirme bedeli ödemesi gerekmektedir. Zira
her ne kadar genel yola ulaşımı olmayan taşınmaz maliki için geçit hakkı tesisi zorunlu ise de,
bu hakkın kullanımı taşınmazı üzerinden yol geçecek olan komşu taşınmazın maliki için
mülkiyet hakkının sınırlandırılmasını teşkil etmektedir. Dolayısıyla yararına geçit hakkı
kurulan taşınmazın maliki tarafından ödenecek denkleştirme bedeli ile komşu taşınmaz
malikinin uğrayacağı mağduriyetin giderilmesi gerekmektedir.

Denkleştirme bedeli de, taşınmazlar üzerinde yapılacak keşif neticesinde düzenlenecek
olan bilirkişi raporu ile belirlenmekte olup, komşu taşınmaz malikinin zarara uğramaması
adına denkleştirme bedeli karar tarihine en yakın tarih esas alınarak hesaplanmalıdır. Bu
durumda denkleştirme bedelinin tespitinden itibaren karar tarihine kadar uzun bir süre
geçmişse bedelin karar tarihine yakın tarihte yeniden tespiti gerekmektedir. Tespit edilecek
denkleştirme bedeli, geçit hakkı kararı verilmeden önce davacı tarafından davalıya teslim
edilmek üzere Mahkeme veznesine depo edilmelidir.
Geçit hakkı davalarında esas olan lehine ve aleyhine geçit hakkı tesis edilecek
taşınmazlar olduğundan, her iki taşınmazın da tüm malikleri ve/veya hissedarlarının davada
davacı ve davalı olarak yer alması gerekmektedir. Bu durumda davacı ve davalıların tespiti,
davaya dahil edilmesi ve kendilerine yapılacak Mahkeme tebligatlarının takibi, davanın
ilerleyen aşamalarında sorun yaşamamak adına oldukça önemlidir. Ancak her ne kadar dava
açarken davacı yol tesisi için en uygun olduğunu düşündüğü taşınmaz maliklerini davalı
olarak göstermekteyse de, geçit irtifakı için en uygun taşınmazın tespiti teknik inceleme
gerektirdiğinden, davacının tek başına bu hususu doğru olarak tespit etmesi ve öngörebilmesi
beklenemez. Bu sebeple, dava aşamasında alınacak bilirkişi raporları ile üzerinde geçit tesis
edilmesi en uygun olan taşınmazın başlangıçta davacının gösterdiği taşınmazdan farklı
çıkması söz konusu olabilir. Bu durumda davacı tarafından diğer taşınmaz maliklerine karşı
dava açılmış olması kabul edilebilir bir yanılgıya dayandığından, Kanun, taraf değişikliği
yapılarak davacının bilirkişi raporu ile tespit edilen taşınmaz maliklerini harçsız olarak davaya
dahil etmesine izin vermektedir.
Zorunlu geçit hakkı için açılacak davalar, yararına geçit tesisi istenen taşınmazın
bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde görülmektedir. Önemle belirtmek gerekir ki,
bu davada geçit tesisinden yararlanan kişi davacı olup taşınmazı üzerinde geçit tesis edilecek
olan davalı tarafın hiçbir menfaati bulunmadığından, davanın tüm yargılama giderleri
davacıya aittir. Yine aynı sebeple, bu davalar sonucunda davacı tarafın avukatı lehine de
vekalet ücretine hükmedilmemektedir.
Geçit hakkı davalarında tarafların tespiti, davaya dahil edilmesi, düzenlenecek bilirkişi
raporlarının incelenmesi, gerekli itirazların yapılması teknik ve detaylı takip gerektirmekte
olup, diğer tüm gayrimenkul davaları gibi bu dava türünün de avukat yardımıyla takip
edilmesinde ileride usulî hak kayıpları yaşamamak adına büyük fayda bulunmaktadır.
Haftaya görüşmek üzere.. 

Adaletle kalın..